최근 김포한강신도시 부동산시장이 심상치 않다. 2000년대 세계금융위기와 주택 공급과잉으로 한때 영종도, 송도신도시와 함께 수도권 서부 '미분양의 무덤'으로 불리던 김포한강신도시가 이제는 부동산시장의 '핫플레이스'로 자리매김하고 있기 때문이다

부동산규제지역 벗어나

광역 교통망 확충과 도시철도 개통, 각종 개발호재가 이어지면서 오랜 기간 한파에 시달리던 김포한강신도시 부동산시장 분위기가 최근 달라진 모습을 보이고 있다. 이는 지난해 잇따라 발표된 부동산대책 규제지역에서 제외된 비조정지역이라는 점이 가장 큰 요인으로 꼽힌다. 서울 강서구에서 개발이 한창인 마곡지구 집값이 가파르게 오르면서 이 곳 수요가 바로 위에 있는 김포한강신도시로 쏠림현상을 보이고 있다.

김포한강신도시 생활권은 크게 구래지구,장기지구,운양지구로 구분된다. 운양지구는 김포한강신도시에서 서울 및 일산 접근성이 가장 뛰어나다. 운양지구 옆에 위치한 장기지구는 주변에 공원이 많아 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 구래지구는 개발이 가장 늦게 시작된 만큼 현재 기반시설과 생활편의시설 확충이 한창 진행되고 있다.운양지구와 장기지구 아파트가격이 약간 하락하거나 보합세를 보이는 반면 구래 지구 아파트는 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 이는 개발이 늦게 시작된 만큼 향후 미래가치가 높아질것이라는 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

김포도시철도 개통 예정 호재

지난 2006년 첫 삽을 뜬 김포한강신도시는 2013년 미분양이 4491가구에 달하면서 정점을 찍은 바 있다. 하지만 꺼져 가던 김포한강신도시의 불씨를 되살린 것은 바로 역세권 편입이다.

김포한강신도시에 위치한 구래지구, 장기지구, 운양지구 일대에 김포도시철도가 지나기 때문이다. 경전철로 김포공항역에서 양촌역까지 이동시간이 30분대로 단축된다. 또 지하철 5호선, 9호선, 공항철도로 환승할 수 있어 강남과 여의도, 인천공항과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다.

역세권 VS 비역세권 희비교차

부동산 비조정지역에다 도시철도 개통이라는 호재를 맞은 김포한강신도시는 아파트 미분양 잔여물량이 빠르게 소진되며 2017년 11월 기준 180여 가구만이 남아 확실히 달라진 김포의 위상을 확인할 수 있다.

그러나 이런 호재 속에서도 신규 분양시장에서 희비가 엇갈리는 현상이 나타나고 있다. 희비를 가르는 중심 잣대는 바로 역세권 여부다. 지난해 김포한강신도시 분양시장을 분석해보면 김포도시철도 역세권내 공급된 아파트들은 치열한 경쟁률을 기록하며 일찌감치 청약접수를 마무리 지었지만 전철역에서 10분이상 벗어난 단지들은 고전을 면치 못한 것으로 드러 났다. 실제로 구래역 바로 건너편에 공급된 '한강신도시 구래역 예미지'는 지난 1월 청약접수를 받은 결과 평균 5.6대 1의 경쟁률을 기록하며 마감됐지만 구래역을 걸어서 이용하기 어려운 '김포한강 삼정그린코아 더베스트'는 순위 내 마감을 하지 못하는 부진을 보였다.

임대사업자 혜택 오피스텔 가치 상승

특히 도시철도 역세권으로 편입 구래지구는 아파트와 함께 오피스텔 수요도 덩달아 높아지고 있다. 서울 마곡지구는 물론 주변 산업단지 수요가 배후를 떠받치고 있기 때문이다. 이에 더해 임대사업자 등록제도 오피스텔 투자자들에게 호재로 다가오고 있다. 임대사업자로 등록한 주택 보유자들의 세금과 건강보험료 감면혜택 때문이다.

정부가 지난해 말 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에 따르면 임대사업자로 등록하면 임대소득에서 비용으로 공제하는 필요경비율을 현행 66%에서 70%로 적용한다. 이럴경우 최대 77만원의 임대소득세 인하 효과를 기대할 수 있게 됐다. 감면기준도 3호에서 1호로 낮춰주고 2020년까지 등록하면 건강보험료도 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40%를 감면한다.

이런 가운데 양촌역과 구래역을 더블 역세권을 품은 '한강신도시 스위트엠 아크라시티 1차'가 눈에 뛴다.김포골드밸리 등 배후산업단지 수요를 겨냥해 임대 선호도가 높은 소형 오피스텔로 공급된다.

이 지역 부동산 관계자에 따르면 ""운양지구개발이 마무리되면서 투자자들이 장기지구로 눈길을 돌리고 있다."면서 "특히 산업다지 배후수요가 많은 구래지구 역세권 주변 오피스텔을 찾는 문의가 부쩍 늘어나고 있는 추세"라고 밝혔다.